Comprar un local para convertirlo en vivienda es una práctica que ha ganado terreno en nuestro país en los últimos años. Sin embargo no siempre es posible hacerlo, por lo que antes de embarcarnos en ello es necesario que nos aseguremos de que a priori no habrá ningún problema.
Pero ¿qué sucede si, efectivamente, compramos un local para vivienda y no se aprueba su traspaso? ¿Qué pasos debemos llevar a cabo para conseguirlo?
¿Por qué motivos puede negarse la conversión de un local para vivienda?
Si bien es posible y habitual convertir un local comercial en vivienda hay que seguir una serie de pasos y llevar a cabo varios trámites para conseguirlo, de lo contrario, el traspaso no será posible. Por ello, es sumamente importante cerciorarnos de que el local que vamos a comprar cumpla con los requisitos necesarios para ello.
Y es que, de entrada, vivir en un local comercial como tal no es posible: debe convertirse en vivienda primero; sino resulta una práctica ilegal. Pero ¿qué puede hacer que dicho traspaso no sea posible?
No conseguir la cédula de habitabilidad para convertir el local en vivienda
No obtener la licencia de cambio de uso de local a vivienda
No estar construido en terreno calificado como suelo urbano
No estar permitido en los estatutos de la comunidad de propietarios
No conseguir la cédula de habitabilidad para convertir el local en vivienda
Si hay un requisito indispensable para poder convertir un local en vivienda es que éste pueda conseguir la cédula de habitabilidad, que acredite que cumple con todos los requisitos básicos de seguridad para poder ser habitado.
Para ello, el local deberá ser sometido a una serie de reformas que permitan conseguir dicha cédula de habitabilidad y, posteriormente, ser habitado como vivienda. Si no se consigue este documento no se podrá llevar a cabo el traspaso.
No obtener la licencia de cambio de uso de local a vivienda
Otro de los aspectos que deberemos tener en cuenta a la hora de obtener la licencia de cambio de uso de un local es revisar que se adapta a lo establecido en el Código Técnico de la Edificación (CTE), para asegurarnos de que no habrá problemas con respecto a las características del edificio que impidan que el local pueda traspasarse a vivienda.
En el caso de que no se adapte a lo que establece el CTE y que, por lo tanto, algún aspecto del edificio no permita el traspaso, éste tampoco se podrá llevar a cabo.
No estar construido en terreno calificado como suelo urbano
El local comercial que se transformará en vivienda debe estar construido en un terreno calificado como suelo urbano, que es aquél que cuenta con los servicios y las infraestructuras necesarias para la construcción de edificios e inmuebles.
De nuevo, en el caso de que el local no esté construido en suelo urbano no podrá traspasarse a vivienda, entre otros aspectos, porque no dispondrá de cédula de habitabilidad ni en él se podrán instalar las infraestructuras pertinentes.
No estar permitido en los estatutos de la comunidad de propietarios
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier propietario podrá convertir una local comercial en vivienda sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, “siempre que este cambio de uso del inmueble no esté expresamente prohibido o condicionado en los estatutos de la comunidad”.
Por lo tanto, aunque a priori se puede convertir un local en vivienda, si en los estatutos de la comunidad de vecinos no está permitido en ningún caso se podrá traspasar el local a vivienda. Además, si el traspaso implica la alteración o modificación de los elementos comunes o estructura del edificio, y/o si modifica las cuotas de participación de las propiedades que lo conforman, se necesitará la autorización de todos los propietarios de las viviendas para poder llevarlo a cabo.
¿Cómo podemos conseguir el traspaso de local para vivienda?
En el punto anterior hemos visto por qué motivos no se puede llevar a cabo el traspaso de un local a vivienda. Por lo tanto, como es lógico, para revertir la situación deberemos intentar lo siguiente:
Conseguir la cédula de habitabilidad, para lo que deberemos llevar a cabo las reformas necesarias
Obtener la licencia de cambio de uso de local a vivienda, que tramitará el ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra
Intentar cambiar los estatutos de la comunidad de propietarios, para procurar que la comunidad acepte el traspaso de local a vivienda
Sin embargo, si el local que hemos comprado no se encuentra en suelo urbano y/o bien no se adapta a los establecido en el Código Técnico de la Edificación, será muy complicado el traspaso, dado que no podremos obtener ni la cédula de habitabilidad ni la licencia del cambio de uso de local a vivienda.
¿De quién depende poder conseguir el traspaso de local para vivienda?
El traspaso de un local para vivienda dependerá de todo lo que hemos expuesto en este artículo de Fotocasa. Y, como hemos visto, de varias normativas, como la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Técnico de la Edificación, los respectivos ayuntamientos y los estatutos de la comunidad de propietarios.
Por todo ello, es sumamente importante informarnos y analizar detenidamente si el local que vamos a comprar cumple con los requisitos necesarios para que su traspaso a vivienda sea posible y se adapte a lo que establece la normativa.
Fuente: Fotocasa