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Carlos Alberto Moral Teba

El BCE vuelve a bajar tipos: se avecinan hipotecas más baratas y viviendas más caras

La mejora de las condiciones de financiación elevará la demanda de vivienda y presionará más los precios, sobre todo de inmuebles nuevos y zonas con poca oferta

settembre 18, 2024 05:48 AM
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El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado un nuevo recorte de los tipos de interés en la eurozona en 25 puntos básicos, tal y como esperaba el mercado. Es la segunda bajada del precio del dinero en los últimos ocho años, tras la efectuada en junio.Según los expertos consultados por idealista/news, la decisión del BCE permitirá que el euríbor mantenga su tendencia a la baja y siga abaratando las hipotecas variables, así como una mejora de las actuales ofertas hipotecarias. También creen que ayudará a prolongar el ciclo alcista del mercado inmobiliario y que impulsará la demanda de vivienda, lo que podría presionar al alza todavía más los precios, principalmente en las zonas donde la oferta residencial es limitada y en los inmuebles de nueva construcción.Lo que todavía está en el aire es cuántas rebajas adicionales habrá en lo que queda de año. La mayoría de los analistas creen que será un solo movimiento y que se materializará en diciembre, aunque también hay quienes todavía dejan la puerta abierta a otro recorte en octubre. Todo dependerá de cómo evolucionen la economía, la inflación y los salarios en la zona de la moneda común, y de las medidas monetarias que pueda poner en marcha la Reserva Federal de EEUU.Una bajada de tipos diferenteLa nueva bajada de los tipos de interés de 25 puntos básicos en las tres sus tasas rectoras se hará efectiva el próximo 18 de septiembre y ha sido una decisión tomada por unanimidad en el Consejo de Gobierno del BCE. A partir de entonces, el tipo de interés aplicable a las operaciones principales de financiación se reducirá hasta el 3,65% (frente al 4,25% actual), mientras que la tasa de facilidad de depósito bajará hasta el 3,5% y el tipo de interés aplicable a la facilidad marginal de crédito disminuirá hasta el 3,90%.El motivo que explica que el tipo de interés de las operaciones principales de financiación aje hasta el 3,65% es un cambio que ya anunció el Guardián del euro hace medio año que aplicaría un ajuste a los tipos de interés rectores que implica una bajada diferente.Según explica Renta 4, “el cambio normativo anunciado el pasado mes de marzo establece que el diferencial entre tipo de depósito (DFR) y crédito (MRO) debe ser de 15 puntos básicos, frente a los 50 puntos básicos anteriores”, de ahí que la tasa de crédito haya mermado hasta el 3,65% y no hasta el 4% que le correspondería tras una rebaja de 25 puntos básicos. Pero la firma de inversión aclara que se trata de “un mero ajuste técnico” y, por tanto, no tendrá repercusión en el mercado.Detrás de este movimiento, según el equipo de análisis de Bankinter, se encuentran varios objetivos: “reducir la volatilidad de los tipos de interés, aumentar la capacidad de maniobra para proveer liquidez mediante operaciones de financiación a corto plazo y largo plazo para la banca y velar por la estabilidad financiera” en la eurozona. Y añade que, tras el cambio, “el tipo de depósito que marca la remuneración a la banca por el exceso de liquidez se convierte en el tipo director de la política monetaria reemplazando al tipo de crédito, probablemente hasta 2026 cuando el BCE revisará de nuevo su marco de actuación”. Así pues, el tipo de depósito será la principal referencia para el precio del dinero a partir de ahora y el que guíe la orientación de la política de la autoridad monetaria y financiera.Al margen de los cambios técnicos, esta también ha sido la primera reunión del Consejo de Gobierno con el exministro José Luis Escrivá como gobernador del Banco de España, tras su nombramiento oficial a principios de septiembre.Unas hipotecas más baratasLa nueva rebaja de los tipos de interés es una buena noticia tanto para quienes tienen firmada una hipoteca variable a la que le toque revisión próximamente, como para aquellos que están buscando financiación para comprar una vivienda.Tendencia a la baja del euríborEl mercado espera que el euríbor mantenga la tendencia a la baja que está mostrando en los últimos meses. Esta semana, anticipándose al recorte del precio del dinero, ha bajado en tasa diaria de la barrera del 3%, marcando mínimos desde diciembre de 2022, tras terminar agosto con la mayor caída en más de una década. El año pasado por estas fechas, el índice superaba con holgura el 4%.“Como se esperaba, el BCE ha bajado el coste del dinero un 0,25%, descuento ya anticipado en la cotización del euríbor. Son buenas noticias para quienes tienen una hipoteca variable, que verán en su próxima revisión una sensible reducción de su cuota”, destaca Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.En esa misma línea, Eloy Bohúa, CEO de Planner Exhibitions, compañía encargada de organizar el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), asegura que “la bajada de tipos de interés oficiales se reflejará en la reducción del euríbor y, por tanto, de las cuotas de las hipotecas variables referenciadas a este indicador, generando un ahorro para las familias endeudadas que podría acabar trasladándose al consumo”.Una muestra de que el euríbor parece encaminarse a nuevas bajadas es que están llegando las primeras actualizaciones de previsiones, como la del consenso que engloba el Panel de Funcas (que incluye servicios de estudios de bancos, grandes empresas, organismos, institutos y centros de estudios, la patronal CEOE…). Según su pronóstico actual, el euríbor podría cerrar el año cerca del 2,8%, frente al 3,3% que predecía en julio, y que podría bajar hasta el 2,5% a finales de 2025. Respecto a los niveles actuales, supone un descenso adicional de dos décimas en 2024 y de medio punto en 2025.Para Antonio Pedraza, presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas de España, “el euríbor va a seguir adelantándose a las bajadas de tipo del BCE. Su suelo estará en consonancia con lo que descuenten los bancos de los movimientos sobre los tipos oficiales, aunque la tendencia suele ser que baje unas décimas más que aquellos, precisamente por el efecto competencia entre estos bancos de cuyas operaciones cruzadas se forma el euríbor”.Desde Ebury, la ‘fintech’ especializada en pagos internacionales e intercambio de divisas de Banco Santander, también creen que “lo más probable es que el euríbor siga descendiendo en las próximas semanas”, tras el recorte de tipos de este mes, aunque puntualizan que la bajada de diciembre ya “está ampliamente descontada por el mercado, por lo que el efecto sobre el euríbor podría ser limitado. Aun así, es probable que permita que el euríbor siga bajando, aunque quizás a un ritmo más lento que el visto en el último mes”.No obstante, la compañía alerta de que la incertidumbre sobre cómo acabará el año sigue siendo elevada. “La evolución del euríbor dependerá del ritmo de los recortes de tipos por parte del BCE” y, si finalmente no se cumple ese calendario previsto, “la caída del euríbor podría ralentizarse e incluso el indicador podría subir ligeramente”. Por todo ello, Ebury de momento ha mantenido sin cambios sus previsiones de que el euríbor se situará en torno al 3% a finales de 2024.Mejora de las ofertas hipotecarias y depósitos menos rentablesLo que también espera el mercado es una mejora generalizada de las condiciones de financiación tanto para las familias como para las empresas. En el terreno hipotecario, todo apunta a que los bancos podrían abaratar más sus ofertas hipotecarias en las próximas semanas, sobre todo a tipo fijo y mixto, que están liderando las contrataciones.Actualmente son varias las entidades financieras que comercializan hipotecas fijas a un tipo de interés inferior al 2,8%. Según el comparador de idealista/hipotecas, Santander, Openbank y Sabadell comercializan préstamos fijos para la compra de vivienda a 30 años con un tipo bonificado de entre el 2,6% y el 2,7%. Y las previsiones apuntan a que de cara a final de año podrían volver las ofertas con tipos de entre el 2% y el 2,5%.Así, como resume Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, “la corriente económica es benigna para el mercado hipotecario”.Además de las hipotecas, los expertos prevén una merma de las rentabilidades que ofrecen productos de ahorro e inversión tradicionales, como los depósitos bancarios o las Letras del Tesoro. Según Balado, esto se debe a que “la bajada de los tipos de interés reducirá el coste de financiación también para los Estados que podrán pagar menos por los títulos que emiten para financiarse”, de ahí que bajen las rentabilidades de los diferentes plazos de la deuda pública (corto -letras-, medio -bonos- y largo plazo -obligaciones-).Y estos descensos “se trasladarán a los productos de pasivo de los bancos, porque con el exceso de liquidez con el que cuentan, no necesitan financiarse entre empresas y familias, pero si ajustar el margen entre depósito y crédito una vez que este va a ser más barato para el cliente de los que ha ocurrido hasta ahora”.Por otro lado, los analistas de Bankinter también afirman que la bajada de tipos de septiembre y el ajuste técnico entre la tasa de depósito y la de crédito es una buena noticia para “las bolsas (porque unos tipos de interés más bajos justifican múltiplos de valoración más altos y unas valoraciones al alza), para la banca (debido a la caída en el coste marginal de financiación mayorista y el previsible aumento en la demanda de crédito) y para la economía (debido a un aumento del crédito/liquidez disponible en condiciones más atractivas, gracias a unos tipos más bajos)”.Un estímulo inmobiliario y más presión para la viviendaLa mejora de las condiciones de financiación supondrá un impulso para el sector inmobiliario y dará continuidad al ciclo alcista en el que está inmerso.En este sentido, el CEO de Planner Exhibitions argumenta que la decisión del BCE “abaratará también el tipo de interés al que los bancos prestan el dinero a empresas y particulares, incluido los préstamos hipotecarios. Esto será un estímulo para el mercado inmobiliario, tanto para los ciudadanos que están en proceso de compra de una vivienda, a los que endeudarse resultará más barato, como para el inversor, pues la bajada de tipos incide en la rentabilidad de los productos de ahorro y en los rendimientos de la deuda pública (como se ha visto en la última subasta de Letras del Tesoro), incrementando el atractivo de invertir en otro tipo de activos y, entre ellos, en el inmobiliario”.Por la misma razón, agrega Eloy Bohúa, “la reducción de tipos de interés (y la perspectiva de que la de septiembre no sea la última bajada del año) será también un estímulo para la inversión institucional en el inmobiliario y, sobre todo, para la dirigida a proyectos de residencial en alquiler, tan sensibles al coste del endeudamiento”.En esa misma línea, Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE), asegura que las bajadas de los tipos de interés “están favoreciendo el mercado inmobiliario en un entorno de creación de empleo y alto dinamismo demográfico que también le han favorecido positivamente”.Y añade que “el actual contexto económico y financiero va a prolongar en el tiempo el actual ciclo alcista inmobiliario, que está siendo más sostenible que anteriores ciclos, en cuanto los precios suben de forma relativamente moderada en términos reales y que no se acumulan vacantes de obra nueva en el mercado, en un momento en el que la oferta de vivienda nueva va muy por debajo de sus niveles actuales de demanda potencial”.Juan Antonio Mora, CEO de Grupo JAMSA, promotora opera por todo el territorio nacional, también afirma que la rebaja de tipos tendrá importantes implicaciones en el sector inmobiliario.En su opinión, “una bajada de tipos crea un entorno más favorable para el desarrollo y la venta de proyectos inmobiliarios, lo que genera optimismo dentro del sector; y estimulará la demanda de vivienda, ya que las condiciones de financiación son más favorables para los compradores. Los bancos tenderán a ofrecer mejores condiciones hipotecarias, ampliando el acceso al crédito y facilitando la adquisición de vivienda para más personas. Asimismo, y si hablamos de obra nueva, donde existe una mayor restricción de oferta, la bajada de tipos también será positiva, al reducir el coste de la financiación del promotor”.Ante un escenario de mayor demanda, prosigue Mora, “es lógico esperar una presión al alza en el valor de los inmuebles, especialmente en zonas donde la oferta es limitada, o como hemos destacado, en la obra nueva. En este sentido, el acceso a una financiación más asequible puede generar un efecto de encarecimiento adicional. Esto podría resultar contraproducente, ya que, a pesar de las mejores condiciones hipotecarias, la subida de precios incrementaría el importe de la hipotecaria”.Como promotores, añade, “creemos que la clave estará en la capacidad del mercado para absorber este incremento de la demanda sin que los precios suban de forma desproporcionada. Será necesario que el sector inmobiliario, y todos los demás ‘players’ del mercado, continúen trabajando en ampliar la oferta de vivienda, que es dónde creemos que está la clave del sector”.Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas, se suma a esa línea y argumenta que “la bajada de tipos de interés podría tener efectos en el mercado de la vivienda español, aunque los problemas estructurales de falta de oferta de vivienda pueden paliar en buena parte ese teórico efecto positivo. La mejora en las ofertas hipotecarias estimulará la demanda, lo que podría incrementar aún más los precios en áreas con poca oferta de vivienda, como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y algunas zonas costeras. Esto ocurre en un contexto en el que la demanda ya es alta, y la oferta sigue siendo limitada debido al coste elevado de construcción y a la escasez de nuevas viviendas en el mercado”.El profesor de OBS Business School y director de Eurocofín también espera más subidas del precio de la vivienda. “En un escenario de bajada de tipos, la demanda debería subir y con ello arrastrar los precios al alza, por lo que parece difícil que los precios puedan descender en el segundo semestre del año en las grandes ciudades, cuyos mercados se encuentran más tensionados y en los que existe una mayor carencia de oferta adecuada a la demanda”, explica Carlos Balado. En las grandes urbes, la costa mediterránea y las islas se podría registrar un aumento de los precios adicional, aunque descarta ese escenario en zonas con menor demanda o del interior del país.Dudas con las futuras bajadas de tiposEl movimiento a la baja que ha anunciado el BCE ya estaba descontado por el mercado, después de que la inflación en la zona de la moneda común haya bajado hasta el 2,2% en agosto (acercándose al objetivo del organismo liderado por Christine Lagarde, para quien el nivel de equilibrio es una inflación del 2%), se haya revisado a la baja el crecimiento económico del segundo trimestre en una décima (hasta el 0,2%, según Eurostat) y la subida de los salarios se mantenga por debajo de las previsiones (4,3% en el segundo trimestre, cinco décimas por debajo del alza de los primeros tres meses del año).Sin embargo, todavía hay dudas sobre cuántos recortes llevará a cabo en lo que queda de año. Algunos analistas creen que el organismo se esperará a diciembre para volver a ajustar su política monetaria, mientras que otros no descartan que haya un nuevo descenso en la reunión de octubre, ante el debilitamiento de la economía, una subida de los salarios más contenida de lo esperado y un proceso de desinflación que de momento se mantiene.Los economistas encuestados por Bloomberg vaticinan otras cinco bajadas de tipos hasta finales de 2025, de un cuarto de punto cada una y una por trimestre. Su previsión es que no haya novedades hasta el último mes del año, cuando el BCE actualizará su cuadro macroeconómico, con previsiones sobre crecimiento, inflación y paro en la eurozona.El banco japonés Nomura, por ejemplo, espera que el BCE siga ajustando los tipos para dejarlos en el 2,5% en septiembre de 2025. Por el camino, augura un recorte de 25 puntos básicos en diciembre y otros tres similares hasta el tercer trimestre del año que viene.Este calendario coincide con algunas de las voces internas del BCE más conservadoras. Klaas Knot, presidente del Banco de Países Bajos y miembro del Consejo de Gobierno de la institución, aseguró en una entrevista que ve viable un descenso adicional en lo que va de año, mientras que la representante alemana en el directorio del Banco Central Europeo (BCE), Isabel Schnabel, ha asegurado que el ritmo de flexibilización de los tipos de interés debe avanzar de forma “gradual y cautelosa” y no llevarse a cabo de manera mecánica. De sus palabras se puede interpretar que el organismo no parece contemplar bajar tipos en cada reunión.No obstante, también hay analistas que dejan abierta la puerta a un recorte en octubre. Uno de ellos es Michael Krautzberger, director global de inversiones de Renta Fija de Allianz Global Investors, quien afirma que la ralentización del mercado laboral en Estados Unidos y la posibilidad de que la Reserva Federal recorte los tipos en 50 puntos básicos la próxima semana “no permiten descartar un movimiento en octubre”.En lo que sí hay consenso es en insistir que el BCE vinculará sus decisiones a la evolución de la economía y la inflación y que, por tanto, seguirá mostrando una postura ‘dependiente de los datos’ en cada reunión. Igual que hasta ahora.“Aunque aún queda camino por recorrer, los datos de inflación, crecimiento económico y empleo de los próximos meses serán claves para ver si esta senda de recortes continua o si, por el contrario, el BCE sigue siendo prudente a la hora de ajustar tipos”, afirma el director general de idealista/hipotecas.Su opinión la comparte el presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas de España, quien insiste en que “las posibles bajadas en octubre y diciembre van a estar condicionadas por la evolución de la inflación en esos próximos meses. Sin olvidar que en las decisiones del BCE entra en juego lo que haga la Fed de EEUU, dado que estos movimientos afectan al tipo de cambio euro/dólar”.Las nuevas previsiones económicas del BCEEn esta reunión, coincidiendo con la última cita del trimestre, el Guardián del euro ha actualizado sus previsiones económicas.Como detalla el comunicado oficial, los expertos del BCE prevén que la inflación general se situará, en promedio, en el 2,5% en 2024, el 2,2% en 2025 y el 1,9% en 2026, igual que en las proyecciones de junio. “Se espera que la inflación vuelva a aumentar en el tramo final de este año, debido en parte a que los acusados descensos anteriores de los precios de la energía desaparecerán de las tasas anuales. Posteriormente, la inflación debería disminuir hacia nuestro objetivo en la segunda mitad del próximo año. En relación con la inflación subyacente, las proyecciones para 2024 y 2025 se han revisado ligeramente al alza, dado que la inflación de los servicios ha sido más alta de lo previsto. Al mismo tiempo, los expertos siguen esperando un rápido descenso de la inflación subyacente, desde el 2,9% este año, hasta el 2,3% en 2025 y el 2% en 2026".Por otro lado, los expertos del BCE “proyectan una tasa de crecimiento económico del 0,8% en 2024, que aumentará hasta el 1,3% en 2025 y el 1,5% en 2026, lo que representa una ligera revisión a la baja respecto a las proyecciones de junio, debida fundamentalmente a una menor contribución de la demanda interna en los próximos trimestres”.El organismo insiste en que “la inflación interna sigue siendo alta, ya que los salarios continúan subiendo a un ritmo elevado”, aunque confiesa que “las presiones sobre los costes laborales se están moderando, y los beneficios están amortiguando parcialmente el impacto de las subidas salariales sobre la inflación. Las condiciones de financiación siguen siendo restrictivas, y la actividad económica es aún contenida, como reflejo de la debilidad del consumo privado y de la inversión”. Así, argumenta que “mantendrá los tipos de interés oficiales en niveles suficientemente restrictivos durante el tiempo que sea necesario” para lograr el objetivo de que la inflación se mantenga en el 2% a medio plazo.Fecha de las próximas reuniones del BCEEl Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) se reúne aproximadamente cada seis semanas. Este es el calendario de las próximas reuniones de política monetaria del organismo, en las que anunciará sus decisiones sobre los tipos de interés oficiales:

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  • 12 de diciembre de 2024
  • 30 de enero de 2025
  • 6 de marzo de 2025
  • 17 de abril de 2025
  • 5 de junio de 2025
  • 24 de julio de 2025
  • 11 de septiembre de 2025
  • 30 de octubre de 2025
  • 18 de diciembre de 2025
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