No es infrecuente que tenga sentado en mi despacho a algún cliente que, ante el tirón de los pisos turísticos, decidió sacar su vivienda a ese mercado y ahora enfrenta algún tipo de problema legal por ello. No me refiero a los grandes capitales, sino a la señora particular que quiso rentabilizar el piso recién heredado, o al señor que se embarcó en la aventura de hipotecarse para comprar un piso que inmediatamente subió a alguna conocida plataforma de comercialización de alquileres turísticos.
Pero la otra cara de la rentabilidad de las VUTs (Viviendas de Uso Turístico) es encontrarse de bruces con la gélida e implacable administración, o con una beligerante comunidad de vecinos; es verse envuelto en una maraña incomprensible de legislación administrativa que golpea fuerte en forma de procedimiento sancionador. Y es que sobre los requisitos para “montar” un piso turístico hay algunos mitos ciertamente extendidos y algunas leyendas a las que les prestaremos algo de atención en este artículo.
Las tres administraciones tienen algo que decir
Para quien no conozca el sector público español, quizás le venga bien que recordemos que, a parte de un sector público Institucional bien amplio, conviven tres Administraciones Públicas: Estado, Comunidades Autónomas y Entidades Locales.
Al primero, lo dejaremos por ahora en paz pues las competencias en materia de turismo y suelo andan en mano de las otras dos, pero quien esté siguiendo las últimas noticias del sector sabrá perfectamente que algo se está cocinando. Únicamente reseñar que las viviendas de uso turístico, como todo hospedaje, deben llevar un registro de viajeros, tomar la filiación de los mismos y ponerlos en conocimiento del órgano competente del Ministerio del Interior.
Sin embargo, las Comunidades Autónomas sí ostentan una importante competencia que afecta de lleno a los pisos turísticos: la de turismo. Las normas autonómicas de turismo suelen ser normas cortas, de relativo sencillo cumplimiento para quienes deseen iniciarse en esta aventura. Regulaciones relativas al confort, al trato al turista, equipamientos mínimos, así como algunas disposiciones encaminadas a proteger los derechos de los viajeros (hojas de reclamaciones, seguros de responsabilidad civil, etc.). Además, suelen hacer uso de un mecanismo administrativo bastante dinámico que permite iniciar la actividad sin pedir previamente una licencia: la declaración responsable. Este instrumento jurídico se corresponde con una especie de comunicación cualificada, por la que aseguramos al órgano competente de la comunidad autónoma que cumplimos todos los requisitos y que, por tanto, vamos a comenzar a alquilar nuestro piso turístico haciéndonos responsables de toda metedura de pata cometida. He aquí la primera trampa.
Pero, de un tiempo a esta parte, estas normas autonómicas también suelen incluir una cláusula cajón de sastre donde suele establecerse, a grandes rasgos, que el titular de una vivienda turística debe cumplir con el resto de normativa que le es de aplicación. La segunda trampa. Algunas de estas normas lo concretan y desarrollan, otras no, pero debemos entender hecha principalmente esta referencia a la normativa de urbanismo y medioambiental, a la de accesibilidad, sanidad, consumo y otras tantas.
Si difícil es para el ciudadano medio esquivar una trampa administrativa, más difícil aún es esquivar dos. No digamos si su único asesoramiento antes de montar el piso turístico han sido su intuición y algún tutorial de Youtube. De la conjunción de ambas trampas nacen procedimientos de inspección y disciplina que acaban condicionando la validez de la actividad turística de la vivienda al cumplimiento de otras normas sectoriales. Y en el peor de los casos, a la apertura de serios procedimientos sancionadores en materia de disciplina turística que en algunos casos pueden llegar a los 600.000€.
Por último, y no por ello menos importante, tenemos a las entidades locales quienes suelen ostentar la competencia en materia de urbanismo. Si difícil es conocer las normas turísticas de 17 comunidades autónomas, imagínense las normas y costumbres urbanísticas de los más de 8.000 municipios.
La inseguridad jurídica en el campo de batalla municipal es actualmente muy elevada. Tenemos ayuntamientos que han regulado minuciosamente esta actividad, no sin controversia como en Madrid y su conocido «acceso independiente»; otros en vías de regulación genérica o por barrios; otros que consideran suficiente el reglamento de servicios de las corporaciones locales del año 1955 para intervenir en los pisos turísticos y otros que no saben muy bien qué hacer con esta patata caliente, cuando no la obvian, directamente. Y en medio, desde el ciudadano estándar hasta el inversor extranjero que no sale de su asombro cuando es incapaz de hacer una matriz de riesgos para decidir si iniciar la actividad o no, según el territorio.
En materia de urbanismo, algunos ayuntamientos se unen al carro de la declaración responsable; incluso, algunos simplemente exigen un pequeño informe o certificado de compatibilidad urbanística que emite el propio ayuntamiento. Otros, nada. Pero es posible que lo que se exija, ahora sí, sea una licencia urbanística que requerirá de un costoso, lento y difícil trámite donde posiblemente deban intervenir profesionales para llevarlo a buen fin.
De aquellos barros, estos lodos. La disparidad de criterios, la falta de información y transparencia de los ayuntamientos con respecto sus crípticas normativas, y la falta de asesoramiento cualificado cuando se planifica un actividad turística en una vivienda, hacen el caldo de cultivo perfecto para que florezcan disfuncionalidades como la abismal diferencia entre el número de pisos turísticos registrados en turismo, pero carentes de otras licencias y requisitos. Por ejemplo, como ya se hizo eco Idealista de 13.000 pisos turísticos en Madrid únicamente 628 tenían licencia urbanística. No hay más preguntas, señoría.
Si elevadas son las sanciones en materia de turismo, igualmente lo son en materia de urbanismo. Y lo que es peor, puede verse un ciudadano, una ciudadana, con sendos expedientes sancionadores abiertos de forma simultánea: uno de la comunidad autónoma y otro del ayuntamiento. Sumados los dos, puede que haya ahí más ceros en ristre que los que cuesta la propia vivienda que aloja el piso turístico. Algo especialmente dramático en el caso de pequeños propietarios.
El tercero en discordia: la comunidad de propietarios
Con las últimas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal, se abre la puerta a que las comunidades de propietarios también tengan algo que decir sobre esta cuestión. Bien por la vía propia, bien por la vía añadida del reenvío de la normativa autonómica, una comunidad de vecinos puede establecer limitaciones a los pisos turísticos en su finca. Desde prohibirlos hasta incrementarles la cuota de comunidad.
Es cierto que hacerlo no es sencillo ni alegre, sino que deberán seguirse una serie de pasos y formalidades que culminen con la inscripción en el registro de la propiedad de las modificaciones estatutarias que en su caso se hayan aprobado. Además, su posterior imposición o ejecución forzosa implica gastos y tiempo que no muchos vecinos están dispuestos a asumir. Pero, en definitiva, es otro actor al que habrá que tener muy en cuenta.
Los riesgos de operar sin licencia
De forma sintética y clásica, el riesgo se define como responsabilidad x impacto. Y ejercer al margen de la legalidad es un riesgo elevado. No tanto por la probabilidad sino por el impacto.
Si bien es cierto que cada vez más los servicios de inspección están extrayendo datos de las webs y canales de oferta turística, cruzándolos con otros datos para localizar pisos sin licencia, no es menos cierto que las plantillas de personal de inspección no suelen ser muy elevadas para la ingente cantidad de pisos turísticos que están operando actualmente. Pero lo que sí es un hecho, es que los catálogos de infracciones y sanciones en la materia tienen unas cuantías elevadas. Y no sólo los procedimientos sancionadores, sino que también existen otros mecanismos de control y disciplina como las órdenes de cierre o cese de actividad, cuyo incumplimiento puede dar lugar a la imposición de multas coercitivas o ejecuciones forzosas, o las resoluciones de ineficiencia de declaraciones responsables.
Existe cierto mito en cuanto al funcionamiento de las órdenes de cese y los procedimientos sancionadores, estando muy extendida la creencia de que si un piso turístico recibe una orden de cese y cesa, se acabó. Pero no siempre es así. En materia de urbanismo, por ejemplo, suele existir un tiempo de prescripción de las infracciones de 4 años. Y se puede dar -y se da- el caso de pisos turísticos que cesaron su actividad hace años tras ordenarse su cese, y poco antes de la finalización del plazo de prescripción se inicia el expediente sancionador. Igual en materia de turismo, donde se puede recibir una declaración de ineficacia de la declaración responsable, pero también un bonito expediente sancionador por haber aportado datos falsos en ella cuando se afirmó que se cumplían todos los requisitos para la actividad.
Conclusiones
La adecuada explotación de viviendas para uso turístico aconseja un buen estudio o asesoramiento previo a lanzarse a la aventura de la hospedería. Y un imprescindible asesoramiento cualificado cuando las afiladas garras administrativas hacen su aparición. La complejidad del marco normativo hace que naveguemos en un mar de indefiniciones que complica el ejercicio pacífico de esta actividad, que en no pocas ocasiones acaba en manos de los tribunales de la mano de administraciones o de propietarios. El potencial transformador de ciudades, unido a la cada vez más amplia carga social de esta actividad turística, aconsejan que se armonicen y homogenicen regulaciones con intervención de todos los agentes implicados pero, mientras ello se produce, que tengamos al menos algo más claro los diferentes niveles de normativa que se aplican y ciertos riesgos que se corren, a lo que espero humildemente que este artículo les haya ayudado.
Fuente: Juan Ramón Mendez Martos, Idealista.