La hipoteca media bajará unos 1.100 euros en 2024 por los recortes de tipos

La optimista visión del Banco Central Europeo (BCE) sobre el comportamiento de la inflación ha desatado cábalas sobre un pronto escenario de reversión de los tipos de interés. El mercado apuesta por cinco movimientos a la baja desde el actual 4,5% del precio del dinero, en escalones de 25 puntos básicos y hasta colocar el tipo de la eurozona en el 3,25% hacia el otoño del próximo ejercicio. Un panorama que empezaría su inflexión en marzo, con el primer recorte de tipos, aunque el oxígeno llegará a los hogares hipotecados cuando las expectativas hundan el euríbor por debajo del umbral cotizado doce meses atrás y eso puede ocurrir, incluso, antes.

En una hipoteca media, el recorte de 25 puntos básicos supondrá un alivio de 240,96 euros al año o 20,08 al mes y se ampliaría a 1.173,48 euros en un ejercicio (97,97 al mes) con los 125 puntos que descuenta el mercado. Un alivio, en cualquier caso, limitado frente al encarecimiento que ha supuesto la subida de tipos desde el 0 al 4,5% en poco más de año y medio. El cálculo se realiza sobre el préstamo medio estimado por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) de 143.186 euros en septiembre, con 23 años de plazo de contratación y tomando de base para estimar el precio un diferencial del 0,75% sobre el euríbor. Para este cálculo se toma su última cotización del 4,022% de noviembre y un diferencial promedio dado que la oferta de las entidades suele moverse hoy entre el 0,5 y 1% -las últimas ofertas predominan en la banda baja y las operaciones en stock en el umbral alto-.

Sensibilidad a los tipos

Las estimaciones son indicativas del ahorro que introduciría en las finanzas domésticas a foto fija y bajo la hipótesis de un préstamo de reciente suscripción dado que la sensibilidad a los tipos baja a mayor antigüedad del crédito porque el sistema de amortización acumula el repago de intereses en los primeros años. El alivio va además íntimamente ligado al importe de la deuda y los años pendientes de pago, siendo superior el dinero economizado a mayores cuantías y plazos. A título ilustrativo: una hipoteca de 100.000 euros ahorraría entre 12,85 euros al mes para un plazo de 15 años y 14,98 con vigencia a 30 con el recorte de los primeros 25 puntos del BCE. Y la rebaja sube a una horquilla de 38,55 a 44,94 euros en cada cuota para los mismos plazos si la financiación alcanza a su vez los 300.000 euros.

Uno de los mensajes más esclarecedores sobre la política monetaria lo verbalizaba esta semana Isabel Schnabel, miembro del Comité Ejecutivo del BCE, al tachar de “improbable” alzas adicionales de tipos a la luz de la evolución de la inflación. Sin embargo, el euríbor lleva semanas anticipando el cambio de sesgo con un desplome inesperado por su intensidad. Su tasa descendió en noviembre desde el 4,160% previo al 4,022% y las cotizaciones diarias marcadas en lo que va de mes de diciembre arrojan una tasa media del 3,777% para el indicador. Aunque es prematuro validar la cotización con los escasos días transcurridos del mes, un cierre próximo a esa tasa implicaría el menor registro desde el pasado mes de mayo y una velocidad de caída que, de consolidarse, traerá pronto rebajas en hipotecas porque el euríbor cotiza a cotas inferiores a las marcadas doce meses atrás, que es el plazo al que suelen revisarse los préstamos. En las revisiones a seis meses que incorporan otros préstamos, esa tasa muy preliminar de diciembre ya abarataría operaciones que se actualicen frente al 4,007% de junio pasado. Como los préstamos suelen utilizar la referencia de dos meses antes a la hora de firmarlos, asistiríamos a esas primeras rebajas de cuotas hacia febrero o marzo.

La subida en vertical de los tipos ha cercenado la contratación de manera inexorable desde diciembre de 2022. Entre enero y octubre pasado la banca firmó transacciones por valor de 46.104 millones de euros, cuantía que supone una merma del 15,23% interanual después de encajar desplomes cercanos al 18% en cuatro meses y del 26,7% en abril.

A la vuelta del verano, las entidades iniciaron una ofensiva, precisamente, para contener el hundimiento del negocio y en octubre dicha hemorragia frena en seco, con una reducción de solo el 0,3% en comparativa interanual del mes.

La contienda apenas se ha notado en los productos de escaparate o disponibles para cualquier cliente porque se libra en los precios que el particular negocia de manera directa o a través de intermediarios financieros, con las propuestas más agresivas dirigidas al cliente de rentas altas. Según datos de Trioteca, esta realidad ha originado que los brókeres o intermediarios hipotecarios hayan triplicado su cuota de mercado hasta pasar de un 4% de las firmas de préstamos en 2020 a copar el 18% este año. Otros datos que reflejan esta guerra subterránea son las subrogaciones de acreedor o cambios de hipotecas a otra entidad: sumaron 17.147 entre enero y septiembre o unas 2.000 al mes, conforme a estadísticas del INE.

‘Robo’ de préstamos

A pesar de que la escalada del euríbor tiene una traslación directa en los préstamos vivos, se precisa un año completo para acomodar la cartera a nuevos escenarios de tipos desde que alcancen una estabilización. El Banco de España estimó en el Informe de Estabilidad Financiera publicado en octubre que un 30% de los préstamos a tipo variable aún elevarán sus precios en más de 100 puntos básicos hasta junio próximo, si bien las previsiones de los expertos en ese momento no dibujaban el retroceso actual del euríbor.

Con la subida de tipos a la que el BCE dio el pistoletazo de salida en julio del año pasado gran parte de las entidades movieron ficha y reforzaron el catálogo de productos a tipo variable a la vez que se limitaba el fijo por su encarecimiento. Sin embargo, la realidad es que el producto estrella hoy es mixto reconvertido al nuevo escenario porque se ha estirado el plazo para garantizar unas cuotas fijas o inamovibles durante más tiempo y reducir la parte volátil o sujeta a la futura evolución del euríbor. Las operaciones a variable apenas representan un 19% de la concesión frente al 62,9% de 2015, en favor del tipo fijo (pasa del 5,7 al 44% en el mismo periodo de tiempo aunque llegó al 61% en su pico de 2022) y el mixto llega al 47%, por encima del 31,5 de arranque en el periodo analizado.

La subida de tipos ha favorecido a la banca con expansiones del 25% en el margen de intereses y escalando su rentabilidad promedio a umbrales del 14% gracias, en buena parte, al gran peso del stock ligado a intereses variables. El aplanamiento de la curva supone un desafío para la industria que obligará a construir la cuenta con mayores volúmenes.

Fuente: Eva Contreras. Eleconomista.es