A veces, hay acuerdos de compraventa que no llegan a materializarse a pesar de que parece que todo va viento en popa. Los motivos por los que no se lleve a cabo pueden ser muy diversos y variados. Por eso, elegir un contrato de arras que beneficie a ambas partes es muy importante, así como reflejar por escrito cómo proceder en estos casos.
A continuación, desde Fotocasa, aclaramos qué ocurre en caso de incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor y cómo proceder si decide echarse atrás en la operación de compraventa. ¡Atento! -
¿Qué ocurre si hay un incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor?
Cuando se quiere comenzar un proceso de compraventa, se suele formalizar un contrato de arras, que no es más que un contrato privado donde comprador y vendedor pactan la reserva del inmueble con la entrega de una cantidad de dinero a modo de señal. Dicha cantidad debe darla el comprador al vendedor, y suele ser entre el 10 y el 20% del valor de la vivienda.
Existen tres tipos de contrato de arras que se clasifican en función de la intención de las partes. Veamos qué ocurre en cada caso si hay un incumplimiento por parte del propietario o comprador:
Incumplimiento de contrato de arras penales
El contrato de arras penales tiene como objetivo garantizar la compra del inmueble. Si una de las partes no cumple con el contrato, se debe dar una compensación económica, y, además, la parte perjudicada puede exigir que se cumpla el contrato, así como una indemnización por daños y perjuicios. No es muy habitual porque implica que no se puede desistir de la operación y se puede exigir la venta en caso de que el propietario o el comprador se retracten.
Incumplimiento de contrato de arras confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias tampoco es muy común, ya que implica que no se puede desistir de la operación y se puede exigir la venta en caso de que una de las partes se retracte. En caso de incumplimiento, el comprador podría llevar al vendedor a juicio para que se cumpla con lo acordado. Y lo mismo al revés.
Incumplimiento de contrato de arras penitenciales
Las arras penitenciales son las más comunes porque son las únicas que permiten el desistimiento de cualquiera de las partes. Si el comprador se echa para atrás, pierde el dinero abonado en concepto de arras, mientras que si es el vendedor el que se retracta, tendrá que pagar el doble de lo acordado. Por ejemplo, si las arras fueron de 10.000 euros, el vendedor tendrá que devolver al comprador 20.000 euros. - (c) 2024 Adevinta, en caso de que redistribuyas o difundas nuestro contenido protegido, recuerda que debes citarnos.
Las arras penitenciales son las que permiten desistir del contrato a cambio de una penalización, tanto para el comprador como para el vendedor
¿Qué hacer si el vendedor se echa atrás en la compraventa?
En caso de que el vendedor decida desistir del contrato y no formalizar la compraventa, si se ha firmado un contrato de arras, habitualmente, el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato de manera amistosa.
Se puede resolver sin tener que interponer ninguna denuncia, siempre y cuando las partes lleguen a una solución válida para ambos.
¿Cómo reclamar el incumplimiento del contrato de arras?
De acuerdo con el artículo 1454 del Código Civil, el vendedor está obligado a pagar el doble de lo pactado en concepto de arras si decide retractarse de lo acordado por contrato. Si la reclamación amistosa no surte su efecto, el comprador puede iniciar el trámite para reclamar su indemnización:
Instar al vendedor a acudir a la notaría para resolver el acuerdo.
Resolver el contrato ante notario y reclamar la penalización judicialmente. Se devolverían las cantidades adelantadas (por ejemplo, los 10.000 euros que mencionábamos antes) y la posibilidad de solicitar una indemnización en daños y perjuicios, que se calcula teniendo en cuenta los daños ocasionados y la pérdida sufrida para estimar lo que se ha dejado de percibir.
Esta sería una situación conflictiva para el vendedor, ya que, si hubiera denuncia, la propiedad no se puede vender durante todo el proceso que dure la situación penal.
Para reclamar la indemnización, el comprador deberá citar al vendedor en la notaría para resolver el contrato de arras
Otra de las dudas que suele aparecer en estos casos es sobre la tasación de la casa, un pago que los compradores que han corrido con ese gasto pueden exigir.
Pero ¿en qué casos? Los compradores deberán revisar el contrato de arras, ya que si no hay ninguna cláusula relacionada con la devolución de los gastos en caso de desistimiento, no habrá obligación de devolverlos.
Fuente: Fotocasa