Vivir en comunidad implica tener que compartir espacios e instalaciones con otros propietarios cuyos gustos y apetencias son, en ocasiones, muy distintos a los nuestros y, pese a todo, estamos obligados a tomar decisiones de manera conjunta. Hablamos de acuerdos encaminados al mantenimiento, reparación e incluso a la realización de obras o nuevas instalaciones con las cuales podemos no estar de acuerdo en hacerlas, ni en cómo llevarlas a cabo y, sobre todo, en tener que pagarlas aun mostrando nuestra reticencia.
Pero ello es, sin duda, la idiosincrasia de las comunidades de propietarios, por lo que siendo muchos a opinar, las cosas no siempre saldrán como queremos, debiendo respetar la opinión de la mayoría. Por eso, los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) señalan la importancia de acudir siempre a las Juntas de Propietarios (o en su caso encontrar a alguien de nuestra confianza que nos represente), puesto que salvo determinados tipos de acuerdos para los que la ley exige una mayoría reforzada, normalmente los acuerdos se adoptan con los votos de aquellos que acudan el día de la junta (presentes o representados). Por tanto, si no acudimos a la junta, solo podremos pronunciarnos sobre un asunto en el supuesto de que la ley exija una mayoría reforzada (o cualificada) y solamente para oponernos, pero la fuerza de nuestro voto será mucho más débil que si la hubiésemos mostrado en la reunión, dado que el voto de los ausentes que no muestren su oposición al acuerdo mayoritario será contabilizado transcurridos 30 días como favorable a estos.
¿Qué puedo hacer si no estoy conforme con lo aprobado?
Hay ocasiones en las que más allá de que no me guste el acuerdo adoptado (por ejemplo, se aprueba pintar los descansillos de todas las plantas de color rojo), éste es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, resulta gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, supone un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se ha adoptado con abuso de derecho.
En estos casos el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la posibilidad de impugnar ante los tribunales el acuerdo en cuestión. Notemos que la redacción de la ley habla de “impugnación judicial”, por lo que el mero escrito dirigido al presidente o al secretario-administrador no es un mecanismo válido para impugnar un acuerdo adoptado por la junta, aunque en él se manifiesten/acrediten que concurren las causas que dan lugar a que un acuerdo sea declarado nulo por un juzgado o tribunal.
Los plazos para poder impugnar los acuerdos vienen recogidos en el citado artículo y establece que son de 1 año para los actos contrarios a la ley o a los estatutos y 3 meses para el resto de asuntos relacionados, comenzando a contar los plazos desde el mismo día de celebración de la junta y adopción del acuerdo para los propietarios asistentes y del mismo día de la recepción del acta para los propietarios ausentes.
Es práctica bastante habitual de ciertas personas que no aceptan el resultado de la junta, solicitar al presidente (cuando no servirse del cargo o intentar llegar a él para hacerlo) volver a plantear en junta lo ya aprobado en uno y otro sentido, lo que si bien no está prohibido por el ordenamiento jurídico, parece que va claramente en contra del principio de seguridad jurídica y buen gobierno de una comunidad de propietarios, dado que esa conducta permitiría que sistemáticamente se estuviesen convocando juntas extraordinarias de manera indiscriminada bien por el presidente o por el 25% de propietarios y/o coeficientes, en el mismo día, hora y mismo o distinto lugar, con igual o diferente orden del día; en fechas consecutivas para anular los acuerdos de la anterior; y con ello una cadena de actas en los que los propietarios no podrían conocer qué acuerdos están vigentes. Ello ocasionaría una situación caótica y la comunidad de propietarios viviría en un absoluto desgobierno.
Por lo tanto, entendemos que, ante un acuerdo adoptado, solo cabe recurrir a la impugnación judicial salvo cuestiones muy puntuales y justificadas (por ejemplo, se acuerda no instalar un ascensor por no concurrir requisitos legales y dos meses después se convoca una subvención que cubre el 70% del total de costes de la instalación, no existente en el momento de adoptar el acuerdo anterior. Este hecho supone una modificación sustancial del planteamiento y por tanto daría pie a realizar esa nueva consulta).
¿Puede un moroso impugnar un acuerdo?
La LPH establece como condición para poder impugnar que nos encontremos al corriente de todos los pagos con la comunidad de propietarios (salvo en los casos relativos a la impugnación de acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las coeficientes de propiedad o cuotas de participación), o bien haber consignado judicialmente estas cantidades, si bien esta última opción solo es contemplada para los casos en los que teniendo deuda y queriendo pagar, la comunidad no nos lo permitiese, bien negándonos la numeración de cualquier cuenta corriente de la que fuese titular en la que pudiéramos hacer el pago, o bien negándonos el pago con la entrega de un cheque o dinero en efectivo a los representantes de la misma.
Lo que no permite la ley es dejar de pagar como medida coercitiva para que la comunidad reconsidere la postura de un acuerdo con la que no estemos de acuerdo o que entendamos que no es legal, recurriendo a la consignación judicial como “castigo” a ésta para que no disponga de los fondos. No obstante, para admitir a trámite la consignación es preciso acreditar haber efectuado previamente el ofrecimiento de pago a la comunidad.
¿Tengo obligación de pagar los gastos de abogado y procurador de la comunidad?
Para revocar un acuerdo se deberá acudir a la vía judicial a través del procedimiento ordinario regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por lo que será preciso concurrir por medio de abogado y procurador, no sirviendo un escrito ante el juzgado manifestando y acreditando la vulneración normativa o conculcación de derechos que se estén produciendo. Ejercitando nuestro derecho e instando la impugnación judicial, la comunidad podrá oponerse a nuestra acción e igualmente deberá comparecer a través de abogado y procurador, si bien para el pago de los honorarios de estos profesionales no podrá disponer de los recursos propios de la comunidad (a los que todos los propietarios han contribuido), ni podrá girar una derrama contra todos, pues como demandantes estaremos exonerados del pago de dichas cantidades (por lo que serán satisfechas exclusivamente por el resto de propietarios asumiendo proporcionalmente la parte que nos corresponde). En nuestro caso, asumiremos los gastos de nuestro abogado y procurador y en caso de perder y ser condenados, el pago de las costas judiciales.
¿Si impugno el acuerdo ante los tribunales, puedo paralizar su ejecución?
Anunciada por nuestra parte y presentada la demanda, comprobamos que pese a todo la comunidad de propietarios sigue adelante con el cumplimiento del acuerdo aún a riesgo de que la sentencia nos dé la razón y queden sin efecto los mismos. La LPH dispone que la impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. No obstante, entendemos que presentada la demanda parece prudente por parte de la comunidad valorar si merece la pena ejecutar el acuerdo en sus propios términos o, a la vista de las dudas razonables opuestas por nuestra parte (en caso de que lo sean), esperar al resultado de una sentencia firme.
¿Qué efectos tiene la sentencia firme que me da la razón?
Si finalmente el juzgado o tribunal nos diesen la razón, el acuerdo sería declarado nulo y por tanto se tendría por no adoptado el mismo, lo que obligaría a la comunidad a reponer a su estado anterior todas las actuaciones llevadas a cabo. Así, las obras ejecutadas deberán ser demolidas y reconstruidas al estado al que se encontraban anteriormente; los contratos suscritos serán cancelados y no siendo culpables las empresas contratadas, deberá indemnizárseles por los daños que la cancelación lleve implícita -incluidos personales y materiales-; así como pagar por los daños emergentes o lucros cesantes que pudieran llevar aparejados y, seguramente, el pago de las costas procesales.
De todo ello, no seríamos responsables y, por tanto, tampoco podrían imputarnos el pago de la parte proporcional de todos estos gastos relacionados.
Fuente: Idealista