La causa de necesidad es la excepción que más utilizan los arrendadores para recuperar la posesión de las viviendas arrendadas antes de la finalización de los arrendamientos, según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Es una posibilidad excepcional que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a los arrendadores de viviendas para evitar las prórrogas obligatorias y tácitas a las que tienen derecho los inquilinos en el alquiler tradicional de viviendas, pero esta excepción según la ANA, “no es una barra libre de la que pueden disfrutar libremente los arrendadores en cualquier momento, como muchos piensan”, sino que su aplicación debe cumplir unos requisitos mínimos.
Cómo funciona la causa de necesidad
Esta excepción debe estar prevista en el contrato de arrendamiento, si no es así, no se puede utilizar.
Solo se puede utilizar cuando el arrendamiento entra en prórroga y no antes. Además, debe comunicarse a los inquilinos con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.
La Necesidad alegada debe ser real y verdadera, no son admisibles las necesidades simuladas o acomodaticias.
Solo es válido utilizar la causa de necesidad cuando se necesite recuperar la vivienda arrendada para volver a ocuparla. No sería válida su utilización en casos de necesidad por venta.
La necesidad exclusivamente ha de surgir en el arrendador, cónyuge (o pareja), o en los padres del arrendador o en sus hijos.
Las consecuencias de una inadecuada utilización pueden ser muy gravosas para el arrendador
Cuando los arrendadores son personas jurídicas, no se puede utilizar esta excepción a la prórroga obligatoria.
El procedimiento judicial adecuado para exigir su cumplimiento, si el inquilino no quiere entregar la posesión, es el del lento juicio Ordinario.
Según el abogado experto en derecho arrendaticio y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, “si no se recoge en el contrato la posibilidad de que durante la duración del arrendamiento le pueda surgir al arrendador, cónyuge (pareja) o a sus familiares en primer grado de consanguinidad, una necesidad para poder recuperar la posesión de su vivienda antes de la finalización del arrendamiento, esta excepción a la prórroga del arrendamiento no se podría aplicar”.
También quieren aclarar desde la ANA que una equivocación muy frecuente es la de que, para utilizar esta excepción a la prórroga, basta con que haya transcurrido el primer año de duración del arrendamiento. Esto no es del todo así, lo que exige la LAU es que se utilice esta excepción cuando el arrendamiento haya cumplido, como mínimo el primer año de duración, y entre en prórroga, y lo más habitual es que un arrendamiento que se haya suscrito por un año de duración prorrogable hasta cinco, entre en prórroga, pasado el primer año de arrendamiento. Ahora bien, también puede ocurrir que el arrendamiento se fije por un periodo inicial de tres años, en este caso, el arrendamiento entraría en prorroga pasado el tercer año, por lo que solo se podría alegar la causa de necesidad, para evitar las prórrogas obligatorias del cuarto y quinto año de arrendamiento, al inicio de cuarto año; pero nunca se podría utilizar esta excepción antes de los tres primeros años de arrendamiento, ya que el contrato estaría todavía en plazo contractual.
Los Tribunales no están admitiendo causas de necesidad simuladas o las llamadas causas de comodidad. La necesidad del arrendador o de sus familiares deben ser verdaderas necesidades que hay que acreditar a los inquilinos.
También manifiesta Zurdo que muchos arrendadores que quieren vender las viviendas arrendadas alegan esta excepción para recuperar anticipadamente la posesión de sus viviendas. La venta no es un motivo válido que estén admitiendo los Tribunales para recuperar anticipadamente la posesión de las viviendas arrendadas. Se exige que el motivo de recuperación sea exclusivamente para la utilización de la vivienda recuperada por las personas que acrediten la necesidad.
La utilización fraudulenta de la causa de necesidad por parte de los arrendadores para recuperar anticipadamente la posesión de las viviendas arrendadas origina consecuencias muy importantes para ellos, porque si en un plazo de tres meses a contar desde que los inquilinos abandonan las viviendas por este motivo, no se ocupan las viviendas por las personas indicadas como necesitados, los inquilinos que han tenido que abandonar anticipadamente las viviendas arrendadas, tienen dos opciones: 1ª exigir ser repuestos en el uso y disfrute de las viviendas arrendadas por un nuevo periodo de hasta cinco años en las mismas condiciones que tenían, además de ser indemnizados con los gastos que el desalojo de las viviendas les hubieran originado. 2ª en el supuesto que los inquilinos ya hubieran encontrado vivienda y no quisieran volver de nuevo a las viviendas que ocupaban, tienen derecho a exigir a sus arrendadores una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de arrendamiento que les quedara por cumplir hasta completar cinco años.
Por último, según el abogado José Ramón Zurdo, el procedimiento judicial para exigir el cumplimiento de la causa de necesidad cuando el inquilino no quiere abandonar la vivienda es acudir a un Procedimiento Ordinario, que es mucho más lento que un procedimiento verbal de desahucio. Por ello, en los supuestos en que quede poco tiempo para que termine el arrendamiento, es preferible esperar a que éste finalice y si el inquilino no abandona la vivienda, acudir a un procedimiento de desahucio por expiración del término, que es más rápido que un Juicio Ordinario. Además, según el Experto, la Ley de Arrendamientos Urbanos todavía deja muchos vacíos en cuanto a la regulación de esta figura jurídica, como qué ocurriría si el necesitado ocupa la vivienda dentro del plazo legal de tres meses, pero posteriormente pasado el sexto mes la vende. “Me imagino que la solución vendría por acreditar si ha habido fraude de Ley en esta venta para perjudicar al inquilino; pero el caso es que este supuesto no está regulado por ley”.
Fuente: Idealista